昆山：七种情形可应急使用住宅专项维修金

根据《江苏省物业管理条例》、《江苏省住宅专项维修资金管理办法》以及《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》（建办房〔2015〕52号）的要求，结合我市实际，昆山市人民政府制定出台了《昆山市住宅专项维修资金应急使用管理办法》。值得各地房地产行业主管部门学习借鉴。

适用范围

根据《江苏省物业管理条例》第七十六条规定以及《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》（建办房〔2015〕52号）的要求，发生下列危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，需要立即对住宅物业共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造，相关的业主不能形成法定多数意见的，物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案，经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置：

（一）屋面、外墙防水损坏造成渗漏的；

（二）电梯故障；

（三）公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的；

（四）楼体单侧外立面有脱落危险的；

（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；

（六）危及公共消防安全（消防设施瘫痪、损毁等情形）

（七）其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况

应急处置程序

（一）应急处置申请。对发生上述危及房屋安全情况的，需应急维修、更新和改造动用维修资金，可以由物业服务企业或业主委员会、物业管理委员会、社区居(村)民委员会、相关业主向维修资金代管部门提出申请，并制订应急处置方案并公示（一般不少于3天），公示由社区居(村)民委员会鉴证。应急处置方案应包含工程方案、工程预算、修缮队伍、招标等。

（二）鉴定、会审。维修资金代管部门组织消防大队、市场监督管理局、房屋安全鉴定站等部门专业人员进行现场确认。由相关专业部门在三个工作日内对危及人身、财产安全隐患出具鉴定报告或相关证明（鉴定报告或相关证明需明确危及房屋使用、人身财产安全或公共消防安全），鉴定费用根据相关部门规定进行收取，相关费用分摊至相关业主，并对应急处置技术方案核准。

 1．电梯发生故障影响正常使用的，由市场监督管理局或由其委托机构鉴定。

2．房屋渗漏水、外墙脱落、外墙防水损坏等，须经房屋安全鉴定机构鉴定。

3．消防设施设备故障危及公共消防安全，经消防部门鉴定。

 4.  其它危及房屋安全和人身安全的情形，经相关专业部门出具鉴定报告。

（三）造价审计、公示。应急单项维修费用在5000元以上的，应当经过审计并向业主公示(一般公示3天);应急单项维修费用不足5000元的，可以经利害关系业主、业主委员会或物业管理委员会同意，委托代管部门采取审核结算并公示。应急维修费用审核结算当事人合同另有约定的，从其约定。维修工程造价，业主分摊预算金额等必须全部在小区单元门口及公告栏进行公示（一般不少于3天），并由社区居(村)民委员会进行鉴证。

（四）初审、复核。申请人持相关材料首先向区镇物业管理办公室报送，进行初审（不得超过三个工作日），由区镇物业管理办公室初审通过后，直接报送至维修资金代管部门复核（不得超过三个工作日）。相关材料包括：

1. 房屋维修资金使用申请和昆山市房屋维修资金使用备案表（业委会、社区居(村)民委员会鉴证）；

2. 相关专业部门的鉴定报告或相关证明（鉴定报告或相关证明需明确危及房屋使用、人身财产安全或公共消防安全）；

3．维修资金使用公示材料及社区鉴证材料。

公示材料需详细注明维修项目情况：含项目实施的必要性、涉及房屋范围、更新改造明细、预算资金、拟采取招投标或其他形式选聘施工单位等。

4．维修（或更新、改造）费用预算分摊清册；

5．应急处置维修工程合同、预算；

6.  工程审计报告； 

7．房屋（交付）销售备案凭证（过保修期后方可使用）；

8．施工单位营业执照和资质证书；

9．物业服务企业或业主委员会、物业管理委员会、社区居(村)民委员会、相关业主委托书，经办人身份证复印件及联系电话；

10．维修资金申请使用承诺书。由申请人对提交材料的真实性、有效性、合法性负责。

（五）处置维修。维修资金代管部门复核通过后应立即进行应急维修。应急维修全过程公示、鉴证。

（六）工程验收。维修完成后由维修资金代管部门组织消防大队、市场监督管理局、房屋安全鉴定站等专业部门及申请人、相关业主进行验收，并由验收各方在五个工作日内共同出具工程验收报告。

验收完成后由申请人在小区单元门及公告栏进行公告，告知各分摊业主本次维修项目的基本情况，含政策规定和扣除维修资金额，以及工程施工与验收情况等进行公告，时间不少于3天，且由社区居(村)民委员会进行鉴证。

维修资金拨付

由应急处置申请人持以下材料至维修资金代管部门，申请资金拨付：

1．维修资金代管部门复核意见；

2．工程验收报告；

3．相关发票。

根据相关规定，应急使用的维修资金应从相关业主的住宅专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支；其中涉及已售公有住房的，从公有住房住宅专项维修资金中列支。