二手房交易门道多 典型案例为你解惑

  帮业主售楼后，业主坐地起价不卖了怎么办？签了合同，业主觉得卖便宜了，故意拖到新政后，买方没有购房资格了，损失谁负责？

帮业主售楼后，业主坐地起价不卖了怎么办？签了合同，业主觉得卖便宜了，故意拖到新政后，买方没有购房资格了，损失谁负责？ 今年上半年以来，长沙出台多条限购、限贷政策，一些二手房买卖因此受影响，由此产生的纠纷增多，最近几个月，长沙市岳麓区人民法院就受理了不少二手房买卖的案件。

11月22日，岳麓区人民法院提供给记者3起案例，这些案例对规范二手房买卖市场有极深的法律警示意义。

例1

过户时业主临时加价 买方起诉业主讨公道

在岳麓区买房，帮原业主赎楼后，办妥了公积金贷款，哪知万事俱备，等过户时，业主坐地起价，还当场挂失房产证、国土证。长沙人刘女士气愤不已，状告买方。哪知买方得知后，也把她告上法庭，称她不按时支付尾款。近日，岳麓区人民法院宣判该案，法院判决合同继续履行，卖方还需承担1.4万元的中介费作为违约金。

去年10月，刘女士看中了岳麓区茶子山中路藏郡新寓一套房子，跟房主谈妥了70.8万元的价格，双方一起与中介公司签订了合同，刘女士当场付了1万元定金。房主是一对六十多岁的老夫妻，丈夫姓彭。“我看他们两口子挺好讲话，他们提出要我付钱先给他们还贷款赎回房产证，我马上答应了。”刘女士说。

此后，刘女士另付了5万元首付款，向银行还款22.3万元，帮彭先生赎回了房产证及土地使用证。根据合同，这些证件由中介公司暂时保管。

刘女士申请了公积金贷款，今年3月3日，双方一同去担保公司签订了公积金贷款担保协议。29日，公积金贷款通过审核，双方约好隔天一同去办理过户手续。

3月30日，刘女士与彭先生一行在不动产登记中心碰面了，“对方一开口就说我们没把钱全部汇给他，房子价格卖低了，要加价，我不同意。”刘女士说，“公积金中心已经放款了，只要过户就能打到他的账户，这些都是借口。”

更令刘女士气愤的是，彭先生竟然把国土证、房产证办理了遗失登记手续。今年4月，刘女士将彭先生告到岳麓区法院，没想到彭先生听说以后，竟然提起反诉，称刘女士没有按时支付剩余的四十多万元，她违约在先，要求解除合同，并赔偿他。

法院审理后认为，购房合同中明确了办理过户后支付全部房款，彭先生以没收到尾款为由拒不配合办理过户，违反合同的约定，且他在过户当日将房产证、国土证办理了遗失登记，法院认为，彭先生存在违约行为，他应该承担刘女士应支付的1.4万元中介费作为违约金。 据此，法院一审判决，三方签订的房屋买卖合同继续履行，刘女士在判决生效三日内支付购房款42.5万元，彭先生收到这笔钱后三天内，协助刘女士将房屋过户。此外，彭先生还需支付1.4万元给彭女士。

案例2

房子卖了耍赖毁约 法院裁决继续履约

合同签了，房子还没过户，却被卖方的妻子告上了岳麓区法院，长沙人刘女士为此烦恼不已，与她一同被告的还有卖方吴先生。原告邓女士称，吴先生瞒着她卖掉了夫妻共同财产，请求法院判决合同无效。而刘女士及中介均称邓女士此前配合办理了公证，不可能不知情。近日，岳麓区法院驳回了邓女士的诉讼请求。

今年2月，刘女士想在岳麓区买一套房子投资，她看中了金星中路438号湘腾商业广场一套房子，通过中介公司，与房主吴先生签订了合同，约定房价84.2万元，当天支付定金5万元，两个月后，等卖方解除抵押后，在办理过户时支付78.2万元，交房时付最后1万元。

由于种种原因，房屋迟迟没有过户。今年7月，刘女士被一纸诉状告到了岳麓区法院，告她的是吴先生的妻子邓女士。邓女士称，出售的房屋是夫妻共同财产，吴先生无权单独处置，刘女士没有谨慎审查，房屋也尚未过户，请求法院判决合同无效。

对此，刘女士气愤不已，“这个房子在中介挂了好几个月，而且之前办公证的时候她就出现过，怎么可能不知道房子被卖了？”刘女士说。中介公司也称合同合法有效，出售方就是房产证上载明的所有权人吴先生。

蹊跷的是，被妻子起诉的吴先生在庭审现场称，签合同之前确实没经过妻子同意，他事后告诉妻子的时候，妻子不同意，所以他认为这份合同是无权处分行为。

法院审理后认为， 涉案房屋登记在吴先生的名下，并显示为其单独所有，刘女士有理由相信吴先生有权处分涉案房屋。根据合同法，五种情形下合同无效，而邓女士并没有提供能够证明房屋买卖合同无效的情形。此外，虽这套房子是夫妻共同财产，没有经过妻子同意或授权，吴先生无权处分涉案房屋，但并不影响吴先生与刘女士签订的《房屋买卖合同》之债权行为的效力。据此，法院驳回了邓女士的诉讼请求。