高档房过热 省级公积金全面叫停二次房贷

国庆长假一结束，南京市公积金收紧政策就如传闻中一样迅速出台；紧接着，10月19日，江苏省省级机关公积金收紧政策也开始实施。正当评论关注"公积金政策收紧是否把楼市一脚踢进了拐点"时，记者发现，省级机关公积金对二次房贷居然全面叫停，同时实施144平方米以上大户型减半，严苛程度在历次调整中首次超过了市级公积金。

省市公积金管理部门工作人员均承认，调整的直接原因是"蓄水"不足，即今年公积金贷款量过高，可贷余额紧缺。由于省级机关许多老职工均享受过实物分房，一向比市级公积金蓄水率丰厚的省级机关公积金缘何储水率急剧下降？今年以来，一种以改善为名、实际改善兼具投资的高档房消费成为楼市不得不关注的话题。

[现象]

第一次

省级机关公积金贷款比市级苛刻自2007年以来，在历次公积金贷款政策调整中，省级机关公积金都比市级公积金宽松(见图表)。2008年以来，省级机关公积金的政策向市级公积金靠拢，但本次对二次贷款停贷，还是第一次比市公积金要求严格。

10月21日，一位网友在江苏省省级机关事务管理局网站上提问：1、本人单身，有一套住房使用省公积金贷款，在已还清贷款的情况下，能否再次申请省公积金贷款，贷款额度是否有变化？2、在目前情况下(本人单身，已贷过省公积金并已还清)，如果将来结婚后(配偶也是省公积金，未贷过)以家庭为单位再次申请省公积金贷款额度是多少？回复是：根据新政策，1、2两种情况都不能再使用公积金贷款。

因从10月19日起，江苏省省级机关公积金已实行收紧后的贷款政策：最大的变化是已办理过公积金贷款客户再次购房暂时不得申贷省公积金，此外，144平方米以上的大户型贷款额度减半，但还贷能力系数没有像南京市公积金一样下降到0.3，省公积金仍保持0.45的水平。

这三项变化中："二套房"停贷省公积金的严苛程度远超市公积金新规。市公积金对此仅规定：按可贷额度的公式算出数额后再减半确定贷款额。也就是说，如果该职工以前贷过公积金，但目前缴存数额高，算出的可贷额度高于60万，减半后其仍可以贷满30万，并非所有二次使用公积金贷款者均只能贷30万的一半15万，而省级机关公积金对二次使用干脆一分钱不给贷。

其余两项，144平方米以上的"高档房"减半政策与市公积金政策一致；还贷能力系数没有调整是因为省级机关公积金缴存基数(按每月平均收入确定，月入高则基数高)已四年没有调整，停留在四年前的收入水准上；而市级公积金是每年下半年均调整一次。因此从某种意义上来说，该条上省级机关公积金并不比市公积金松。

[原因]

为保值

猛吃公积金老本

一贯比市级公积金贷款条件松、额度高的省级机关公积金为什么一夜之间变得更严格了？通过对市场数据分析记者发现，今年高档房市场的火爆或许就是一个注脚。

虽然公积金贷款收紧客观上会对楼市有所抑制，但政策制定者不是从调控楼市的角度去制定政策，最直接的原因就是"钱不够了"。

本轮政策收紧，南京市住房公积金管理中心给出的官方数据是：个贷率(贷款余额/归集余额)已达96.16%，今年1-9月，南京归集住房公积金50.69亿元，同比增长16.64%。但同期发放公积金贷款高达97.80亿元，比去年同期猛增224.49%，目前已"收支"倒挂47亿多元。

省级机关公积金的数据是：今年1-9月，贷款额超过了18亿元。贷存比已突破90%，公积金的蓄水池濒临"枯竭"。这几乎是省级机关公积金历年来第一次出现"枯竭"信号，而历年来这一高素质人群的公积金"水池"都以家底丰厚著称：2007年，省公积金归集数额为13亿多，放贷数额约10亿元，贷存比例在76.9%左右，余额充裕；2008年更宽裕，省公积金一年共放贷7.09亿元，由于缴存基数没调，归集额也应稳定在13亿左右，贷存比只有一半多一点，54.5%。

因为省级机关每年所进"新人"均有数量指标，而老职工早年多享受过实物分房，购房需求并不迫切且购房观念相对保守。参加省级机关住房公积金缴存的职工共有15.6万人左右，其中正常缴存人约12万人，但这10余万人中，以2007年数据看，只有5200多人使用了公积金贷款，平均每户贷款量为19万左右，而当年职工的可贷额度是15万，一户是30万，户均贷款额仅用了最高限额的60%多一点。

可今年省级机关公积金贷款却出现了比市公积金更快的增长额。其1-9月放贷18亿元，如果去年同期的贷款按去年全年总贷款额的3/4来算是5.32亿，其同比增长率达238%，比市级公积金的224%还快许多。这固然是因为今年以来楼市走热，房贷均同比飞速增长，可省级机关购房人群所青睐的投资性及改善型住房更是今年的大热门。今年7月底，仁恒江湾城1.5万/平方米的房子深夜排队，3天半卖出600套、10个亿；本月，高科技住宅朗诗国际街区（查看地图）价格已经攀升到2.2万/平方米，深恐通货膨胀而投资的买房"流行"起来。

虽然省级机关人员在这类高档住宅购房者中的比例没有明确地被披露过，但按照省级机关当年的房改标准：普通干部75平方米，科级干部90平方米，处级干部110平方米，厅级干部135平方米，就是按照一般的改善性需求，购买比原住宅面积稍大一点的房子，也很容易就接近高档房标准。就算是奥体普通的1万元/平方米出头、最少90平方米，最大150平方米以上，也要100万到180万、甚至更高。目前南京人购房多喜欢在新城购买一套大的改善居住，同时市内的"小房子"出租还贷，如此一来大量依靠贷款，公积金贷款量猛增也就不足为奇。

[影响]政策调整暗示高档房市场过热楼市局部过热的情况将得到调整，尤其是以改善为名、实际改善兼具投资的高档房消费。但一段时间以内，高档房市场仍可能延续价格上升的趋势。

公积金收紧政策会持续多久？省级机关公积金管理部门工作人员昨日明确：只是"暂时"不得申请二次贷款。"公积金政策变也不止这一次了，今后还有可能变。"今后管理中心资金充足了，二次贷款仍可能"解禁"。就此，专家认为：省级机关公积金资金量仅占南京公积金资金量的1/4-1/3，并不足以对市场产生根本性打击。

但一家省级商业银行房贷部负责人告诉记者，这其实是市场已自发对楼市及最过热的部分进行调节。"商贷对二套房的收紧比公积金更快一步，在8月底左右落实；其实6-7月上面（总行与各地银监会）已有要求，只是当时各家贷款情况都很好，信贷额度又多，所以哪家银行也舍不得率先动真格的；到了最后一季度，各家银行任务都完成得差不多了，如果年底额度紧张必然是前三季度房价上涨、放贷快速所致，所以收紧是必然的。"这位负责人表示："对于这些调整，我们已经很习惯了，就像开车，动力不足就踩油门，开太快了就踩刹车。"

因此，这种"自然调节"所针对的必然是前期最热的市场。"你想想，为什么限制二次贷款和144平方米以上高档房？如果不是今年这两种情况太多了，不限制其怎么能达到保证公积金资金蓄水量的目的呢？"业内人士表示，这已暗示今年高档房市场过热，金融机构已通过信贷对其踩刹车，这对改善性购房人会产生实际影响。但楼市历来就是"买涨不买跌""越热越有人买"，加上其他行业及央企的热钱仍不断流入楼市、想借助房产来保值，不排除高档房仍会延续价格升势，但这种超正常范围的增长也意味着这类房产的风险日益加大。