小编解析之2015年房地产市场五大走势预测

一、房地产行业支柱性地位，不容动摇

众所周知，房地产业在GDP占比、市场需求、扩大就业、生产效率和资源节约上，都占据着不可动摇的地位。在未来10年里，不管房地产业发展如何起伏，房地产业在上述几大项指标上，依然起着不可忽视的作用，“衣食住行”本为人类的最基本需求，只要这个需求不变，房地产业的支柱性产业地位就不会动摇，虽然在强调“稳增长和调结构”的目标之下，中央已能够容忍较低经济增速，注重经济结构改革。但产能过剩、杠杆化严重、外部需求疲弱，使得实体经济下行风险有增无减。2014年的中央经济工作会议提出了2015年五大主要经济工作任务，其中“努力保持经济稳定增长”成为首要任务。

在出口受阻、消费提振不济的环境下，今年要稳增长，只能靠扩大，而房地产投资又在全社会投资领域有着举足轻重的地位。无疑，虽然中央经济工作会议没有专门提到房地产行业，但这丝毫不影响房地产行业在整个国民经济中的支柱性地位。

二、行业迎来“新常态”，难现以往历次调整后“量价齐升”局面

虽然年后行业似乎迎来回暖转机，但在行业内部不断调整中，行业生态已发生改变，房地产超级大繁荣时代已经完结。随着人口红利的褪去，刚需主力和改善性需求主力的劳动力人口趋于下降，且人均住房面积已经达到33平方米，房地产的需求高峰已经过去。在整个市场已经处在供求相对平衡的状态，甚至部分城市供过于求的情况下，房地产行业也迎来了新常态。

在这样的行业背景下，虽然房地产行业再一次走出调整期，但可以预见的是，今年，将不会再现2008、2011年调整之后价量齐飞的局面，房地产市场实现“V”型反转可能也微乎其微。总体来说今年行业将保持一个较为平稳运行的态势。

三、去库存仍将是上半年主旋律，预计2015年楼市价格趋于平稳

考虑到诸多城市目前库存压力依然处于高位，买方市场中购房者亦是理性购房，2015年房价的整体走势仍应是趋于平稳：一方面，在巨大的去化压力面前，房价还有进一步调整的空间；另一方面，多数企业库存也处于高位，但寄望于政策激励而对真正落实“以价换量”仍心有戚戚焉，项目间隔调整普遍没有到位，房企库存去化速度缓慢。因此在2015年上半年的相当长一段时间里，去库存仍将是市场的主旋律，房价甚至也有进一步下探的可能。

就具体城市来看，虽然一线城市市场需求充足、购买力旺盛，但是鉴于目前房价已经处于高位，限购令也并没有放松，未来房价大幅上探的可能性不大；在二、三线城市中，合肥、武汉、郑州、南京、厦门等消化周期较低、供求相对平衡的城市，房价或有一定上涨可能，不过对于部分供过于求、存量显著高企的二、三线城市来说，在城镇化率趋缓和经济增速理性回归的行业大环境下，如若不能寻求足够的需求入场，面对日益逼仄的市场需求，企业蜂拥出货的可能性将大大上升，其供求风险或将提前到来，对于这些城市而言，以价换量仍很可能是来年市场的主旋律。

四、刚需市场趋于饱和，需求重心逐步向改善型偏移

从近年来购房需求的户型分布来看，二房和三房占据普通住宅市场的绝对主导地位，整体占比维持在8成左右，一直相对稳定，2010年至2014年上半年，二房和三房成交面积占比分别在38.68%-44.67%和34.62%-44.43%。但值得注意的是，二房需求占比下降尤为明显，由2011年下半年最高的45%的份额下降至2014年上半年的39%，在三季度这一比例又继续锐减至34%，减少了11个百分点；三房产品份额则快速上升，已经由2010年上半年的35%快速上升至2014年上半年的44%，而在三季度这一占比又继续上升至45%，其间需求增加了10个百分点。

而在2014年央行9·30新政宣告“限贷”松绑、公积金政策调整、税费补贴调整、降息等等一些列组合拳轮番刺激下，市场需求重心逐步向改善型便宜的趋势不仅没有改变反而更加显著：从三、四季度主要一、二线城市商品住宅成交户型来看，二房和三房依然是市场主力，但三房及以上大户型成交占比显著上升。

随着城镇化进程的进一步推进，在房地产行业进入或即将进入成熟期的城市中，越来越多的改善性需求已经开始进入释放阶段，并且政策面对合理改善型需求给予支持，以此来看2015年改善性需求将迎来更多的释放机会。

基于以上两点，我们认为2015年商品住宅市场需求重心向改善型偏移的趋势不会改变，并且对改善型需求进入释放阶段的城市来说尤甚。

五、多种营销方式并用，房产“大营销”模式是未来发展趋势

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