昆山加快转变土地利用方式 提升企业用地门槛

位于昆山高新区的通力电梯，一座200多米高的试验塔不仅成了昆山建筑的新高度，也意味着昆山转型升级的新高度。这家来自芬兰的外资企业，在仅300多亩的园区内，去年创造了177亿元的产值和17亿元的税收，今年将向200亿元的产值迈进。

这样有质量有效益的发展，一个重要原因是昆山把土地利用方式转变作为突破口，“助推”和“倒逼”企业转型升级。近日，昆山出台了《关于加快土地利用方式转变促进经济转型升级的意见》，其最大的亮点是两个“零增长”：至2020年末，该市建设用地总量不超过2014年，实现建设用地规模“零增长”；除市政功能设施建设外，实现项目新增建设用地“零增长”。

“用地门槛”一升再升

不仅算经济“容积率”，还要算亩均“产出率”，实行项目投资强度与规划利用“双控政策”

在昆山张浦镇，招商选资专门推出了“项目评审制度”，由经济、土地、环保、财税等部门组成评审组，对项目进行综合打分，不仅要符合环保标准，而且要符合产业方向；不仅要考虑经济“容积率”、

而且要计算亩均“产出率”。位于张浦镇德国工业园的威富服饰（中国）有限公司，对世界品牌服饰进行采购、仓储、订单处理、分拨、销售及售后服务，2014年，威富开票30亿元，税收4亿元。威富一期供地140亩，建有厂房8万平方米；二期再供地150亩，企业达产后，每年可开票100亿元，税收10亿元。

有限的土地，要实现插柳成荫的效果，就要向更有质量效益的项目、更有科技含量的项目倾斜。2002年开始，昆山用投资强度标准控制提高工业项目准入门槛，探索实行节约集约用地。最初的标准是“5432”，目前的投资标准经过了四次提升之后已经到了“8764”，即出口加工区（综合保税区）要达到80万美元/亩，三个开发区要达到70万美元/亩，其他外资项目达到60万美元/亩，内资项目不低于400万元人民币/亩。

此次《意见》提出，实行工业用地项目投资强度与规划利用“双控政策”，逐年提高工业项目投资强度，至2020年力争内资项目达到500万元人民币/亩，外资项目达到80万美元/亩，工业项目容积率不低于1.0（特殊工艺项目按行业规定执行）。同时，建立完善“高进低退、扶优扶强”机制，对工业项目实行“联审联批”，从产业类别、投资规模、科技创新、产出效益、环境生态、资源利用及与所在区镇产业发展导向等多方面因素对项目进行评审，实施差别化供地制度。为确保《意见》实施到位，昆山市政府配套制定了存量土地盘活、履约保证金管理、已批未开发土地清理处置等实施细则。从2015年的5月1日起，在昆山市国土资源局公开发布的土地招标拍卖挂牌文件中明确了履约保证金收取标准及相关规定，收取的保证金，50%用于开工考核，50%用于竣工考核。竞得人未按约定开竣工的，将按规定在履约保证金中扣征违约金，严格出让合同违约责任追究。

调整布局“腾笼换鸟”

每年要盘活利用存量建设用地6000亩以上，到2020年，腾出发展空间15000亩

“按照现有的条件，在不增加新的建设用地或不增加建设用地规模的前提下，保持建设用地规模‘零增长’，只有把现有的资源用好、用活，才能促进昆山经济再上一个新的台阶。”昆山市国土资源局局长徐锁发说。

土地资源的科学、合理调配，直接关系到昆山未来的发展空间和发展前景。这样的共识在昆山全市上下已经形成。

昆山开发区全力推进“退二进三”工作，坚决每年腾出超800亩土地资源为现代服务业发展留足空间。陆家镇完成了秧浦化工等数家企业的搬迁，共腾出土地300多亩，供给了正新轮胎、庞贝捷、新莱应材、膳魔师等企业，其中，新莱洁净应用材料股份有限公司新增60亩用地后，规划建设了二期厂房，推进产能翻一番，公司总经理李水波说：“可别小看这60亩地，是陆家调整产业布局、转移落后产能，在公司周围有限的空间里专门腾出来的。”

作为昆山转型升级创新发展“六年行动计划”的配套措施之一，《意见》将土地的盘活利用量化为具体指标数据：“每年盘活利用存量建设用地6000亩以上。到2020年，腾出发展空间15000亩。”去年，昆山通过推进已批未开发土地清理处置、加快转型升级腾出发展空间等专项行动，腾出存量用地5481亩，亩均产出提高了5%。

昆山在“腾笼换鸟”的同时，还出台政策鼓励存量建设用地更新改造和激励“调二优二”地块提质增效。

《意见》明确，“在符合产业规划、土地利用总体规划和城市规划的前提下，经市人民政府批准，鼓励和引导存量建设用地土地使用权人，按照新的规划要求，通过向政府补缴土地出让金差价方式，对地块进行除住宅或可销售的商业办公项目用地外的自行改造，加快城市更新”“对利用存量建设用地建设的四层及以上高标准厂房，建成后可以整栋或分割转让；对原土地使用权人追加投资，升级改造，提高土地利用强度，工业用地提高容积率不再增收土地价款；对低效利用的工业用地和厂房，原土地使用权人可以通过土地使用权分割、嫁接等方式处置。”

守住资源生态“红线”

“以退为进”拓空间、优环境、出效益，以省最高标准进行生态补偿

在城镇化率已超过70%的昆山，有鳞次栉比的高楼大厦、现代化的工厂和住宅小区，也有风景依旧的小桥流水、农田以及自然村落。一直以来，昆山市委市政府秉持“在发展中保护、在保护中发展”的思路。

锦溪镇是昆山南部旅游片区的特色乡镇之一，在实施土地整治项目中，锦溪“以退为进”，以退拓空间、优环境、出效益，彰显水乡天堂的灵秀底色，舒展景美、水美、田美、人更美的生态画卷。

“退二还一”，锦溪把散落在农村的工厂整合到工业区，复耕复种退出土地，增加占补平衡指标，为发展集聚了资源、开拓空间；“退渔还田”，锦溪通过鱼塘复垦、土地平整、沟渠改造，推进万亩良田项目建设，优化土地资源配置，增加稻田面积，改善农业生产环境，提高耕地的利用率和产出率；“退潭还水”，锦溪通过对棋盘荡、砖瓦四厂等废弃砖瓦窑厂逐步复垦，增加建设用地指标，实现生态修复、水质净化，为生态旅游开发蓄势，进一步彰显水乡灵动之美；“退二进三”，锦溪把生活区、古镇区的工厂向工业区集中，把腾出后的空间用于城镇基础设施、公共配套设施建设，提升环境承载力和城镇舒适度。

锦溪的做法实际上是整个昆山耕地保护的一个缩影。昆山在经济发展的同时不忘守护好青山绿水，守住资源生态红线，让居民在享受新型城镇化成果的同时，依然能够“望得到农田、看得见湖泊、记得住乡愁”。为此，昆山还进一步提高生态补偿标准，将水稻田补偿标准提高到每年每亩800元，生态公益林、重要湿地每年每亩100元。目前，该补偿标准为江苏省最高生态补偿标准。

利用土地杠杆，昆山巧妙撬动了整个社会的转型升级创新发展，推动了发展方式从规模速度粗放型向质量效益集约型跨越、产业结构从中低端向中高端跨越，初步构建了以高新技术产业为导向、先进制造业为基础、现代服务业为支撑、现代都市农业为特色的现代产业体系。