高房价：相比房产税 新一轮房改才是根本

高房价和过去较长时间的房价上涨预期，已经成为中国经济中多种问题和困境的一个“纠结点”。关于房产税的讨论，一定要建立在准确认识其政策定位的基础上。为什么要启征房产税，征收房产税的政策目的是什么？只有对这一根本问题有了准确认识，接下来细节性的、技术性的讨论才有意义。

房产税不是调控房价的政策工具

房产税的目的不应该是为了调控房价。去年以来，一线城市以及部分二线城市房地产市场出现了新一轮上涨热潮，个别城市甚至再一次考虑通过限购等措施来遏制房价上涨。在这样的背景下，有观点认为，现在推出房产税正好可以防止房价过快涨。这种把房产税作为调控房价的政策工具的想法，从逻辑上是站不住脚的。

一方面，税制设计是一项关乎长远的基础性制度建设工程。尤其是像房产税这样涉及重点行业、牵扯经济全局的税种，更是如此。一旦通过立法程序推出，就将是长期有效的，不可能轻易作出调整。而宏观经济则是有周期的，房价作为一种资产价格也具有明显的周期性。用长期的、制度性的法案作为短期的、不确定性的宏观调控工具，本身就不合理。即便在当下取得一时成功，在未来更长远的时间里也会付出代价。

另一方面，即便退一步，认同通过房产税来遏制房价上涨这一“善良”的主观愿望，启征房产税也不一定是好的选择。从经济学的角度而言，判断一项政策好不好，不能看政策制定者的初衷是不是好的，而要看该项政策能否实现政策制定者所希望达到的目的。回顾中外经济史，因为“善良”的政策反而导致恶果的案例并不鲜见。不论从理论上、还是实证上，房产税都无法起到遏制房价上涨或是降低房价的效果。

开征房产税带来的“税收楔子”会按照供给弹性和需求弹性以一定的比例，分摊到买房人和卖房人身上，最终的均衡含税价格不仅不会降低，甚至还可能高于没有房产税的情形。实证研究也表明，上海和重庆两地房产税试点没有能够起到显著的调控房价的作用。

房价的高低取决于供给需求关系。目前，房价普遍上涨的阶段已经过去，转而呈现地域分化的格局。

北上深等城市房价持续上涨，本质上是因为供给满足不了需求，是一个短缺市场。造成短缺的愿意，一方面是因为土地供给政策的限制，另一方面是由于城市规划不合理导致的低容积率和低土地使用效率。这些才是一线城市房价过快上涨的“病根”所在。想要用房产税来治疗这些病根，是缘木求鱼，甚至还会带来副作用。正确的做法，应当是在土地供给和城市规划上下功夫。

而在大部分三线及以下城市，房价继续大幅上涨的动力并不强烈。对于这些城市，房地产的主要压力是“去库存”，通过房产税来调控这些地方的房价更是无从谈起。

高房价成为经济发展的“纠结点”

客观上，高房价和过去较长时间的房价上涨预期，已经成为中国经济中多种问题和困境的一个“纠结点”。因为高房价，制造业的劳动力成本随之上升，原有的比较优势在失去，面临着产业和就业流出的危险；因为房价上涨，大量资金由实业向房地产行业转移；因为持久的房价上涨预期，货币政策的传导机制阻塞，逆周期调控的效果越来越差。同时大量资金沉积在房地产上，长远来看也会增加整个金融体系的风险；因为高房价，一线城市的很多年轻人不堪重负、倍感焦灼，不得不放弃理想和留在大城市的机会，开始出现了向二三四线城市回流的现象；因为高房价，城镇化进程受阻，数以亿计的农民工居无定所，家庭长期两地分离，带来一系列的社会问题。更重要的是，因为房价上涨，中国社会的收入不平等和财产不平等日益加剧。房地产甚至已经成为一道无形的鸿沟，把人群分为有房者和无房者两类。