回望历年房产政策对楼市影响

临近年底，杭州楼市的走势又因为一系列调控措施的出台，变得神秘莫测。“营业税征免期限由2年恢复到5年”、“开发商拿地首付至少50%”等政策，让过于火爆的楼市冷静不少。

楼市的发展跟很多因素相关，但显然，每一次房产政策的出台，都会给楼市带来深远影响。温故而知新，虽然我们无法准确预知明天的楼市走向，但盘点历年房产政策对楼市的影响，也许可以从中找到今后楼市走向的脉络。

2004年

关键词：个税、加息

1月1日，杭州税务部门开始对二手房的出售征收20%的个人所得税。该政策实行后，二手房市场在短期内表现出了房价的高涨和成交量的萎缩。可谓“冰火两重天”，冰的是成交，火的是价格。这种现象随之影响了一手房市场，杭州楼市非常沉闷。以至于9月1日，20%的个人所得税开始隐身，由必须征收改为“主动申报”，在某种程度上，默认了个税的取消。

5月，杭州市商业银行对建于上世纪80年代的二手房进行了“封杀”，基本上不发放贷款。在年限上，房龄加上贷款年限不超过30年；在成数上，根据贷款人的职业情况和收入情况，一般不超过6成。10—15年的二手房最多可以贷到5成，20年以上的二手房原则上不给予办理贷款。此政策在市场上马上开始得到了体现，老旧二手房价格开始回落。

10月27日，央行宣布加息。这是中国9年来的第一次加息。开发商和购房者对此都非常敏感。在宣布加息后的一星期内，市场掀起了一阵涟漪。所有的房地产股票板块在集体大幅下跌后小幅反弹。但在加息后的一个月，市场恢复了平静。

点评：总体来说，2004年出台的政策比较零散，且有反复，幅度也不是很大，所以对楼市影响不是很大。

2005年

关键词：国八条、利率、营业税

3月17日，调整商业银行自营性个人住房贷款政策，将原先的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。

3月26日，国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》。4月27日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，分析房地产市场形势，认为目前房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，结构不合理，市场秩序比较混乱，并明确提出了解决房地产市场存在的问题的八条具体措施。

5月11日，国务院办公厅转发了建设部等七部委《关于作好稳定住房价格工作的意见》，对房地产市场的宏观调控措施进一步细化，呈现四大特点：加大个人购房转手交易税收调控力度，禁止期房转让，满足3个条件普通住房享受优惠，依法制止炒地行为。

6月1日，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其差额征收营业税。

点评：2005年，国家针对房地产市场制定的政策法规数量之多、频率之密，堪称前所未有。房产调控新政正式实施，杭州楼市成交低迷、观望气氛浓厚。新开楼盘问者寥寥，对市场反应最为敏感的二手房价格指数出现了运行6年来最大幅度的下调，成交量萎缩。土地市场则出现了杭州实施土地招投标制度7年以来第一起强行“收地”事件。

2006年

关键词：90/70、“2年到5年”、个税强征

5月29日，九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》正式出台，成为“国六条”，业内猜测已久的“第二只靴子”总算落地。其中影响最大的莫过于“90/70”政策、个人房贷首付比例不低于三成和营业税免税时限由2年延长至5年的规定。

7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，宣布从8月1日起，各地税务部门将在全国范围内统一强制性征收二手房个所税。

点评：2006年的政策更为收紧，特别是国六条一出台，投资客扛不住了，纷纷赶在新政实施前清仓出货。购房者放缓了看房、买房的步伐。比如6月杭州主城区(不包括萧山、余杭)商品住宅新增面积比5月减少了7成多，成交量也比5月减少了一半以上。连续几个月，杭州楼市日成交量都仅在50—60套上下徘徊，市场非常冷清。