五成购房者欲抄底楼市 高端物业成为买家首选

21世纪不动产等多家中介公司数据显示，目前至少有三成购房者在“潜伏”。53%的购房者明确表示要在这一轮楼市调整中抄底。市场上大量“抄底族”将为楼市带来一次新的转折，从银行的调查、政府专家的观点、购房者的动态中分析得出，寻求投资价值成为手中闲置资金主要流向，一些升值潜力依然存在的高端物业成为买家的首选。

市场成交低迷

抄底族蠢蠢欲动

新政对楼市的影响越来越明显，来自中国指数研究院的监控数据显示，5月，十二个重点城市中除南京和苏州住宅指数环比小幅下降0.24%外，其余城市均环比小幅上涨，其中北京、天津、上海等住宅指数环比涨幅比上月回落接近或超过2个百分点。在房地产新政的影响下，5月市场观望氛围进一步加重，一直以来有“投资价值冠军”之称的小户型如今坐上了“冷板凳”。记者调查发现虽然现在房子卖的不好，但是并不是购房需求减少了，只是都“猫”着。北京房屋管理中心负责人分析认为，一些投资客已经抛售了手中大部分房产，由于前期获利颇丰，投资客手中握有大量资金，资金流向成为众人关注的焦点。

从市场数据来看，炒房客确实退市了，但不排除随时重返楼市的可能，尤其是那些江浙一带的投资客，许多投资客开始从收藏或者股市中抽出资金，并且活跃在一些楼盘的销售大厅。业内专家分析表示，一些投资客有活动的迹象是因为开发商的大肆降价，随着万科楼盘降价，开发商为了缓解资金压力，玩转降价多米诺骨牌，璞瑅、SOHO北京公馆等热销的众多楼盘纷纷让利顺应政策调控。

另外少数价格坚挺的楼盘也调整了推广策略。比如位于北京东三环现房销售的圣世一品，在其他楼盘打折呼声高涨之时另辟蹊径，适时推出了不受购买套数及贷款政策限制的高档商务公寓，同时配送全套高端品牌家具电器，可谓物超所值。业内专家表示，在国家保证经济平稳增长之时，调控在6月大显成效下必然会告一段落，现在抄底已经时机成熟。而来自新浪乐居的数据也证实，53%的购房者明确表示要在这一轮楼市调整中抄底，20%的潜在抄底族已经有调动放置于其他方面的资金的迹象。一些抄底客表示，房地产是保值增值的最佳投资，房市和股市一样有V字型发展期，随着土地减少，调控过后房价肯定会反弹，现在趁着开发商在政策打压下不知所措之时出手是最有利的。一位购买圣世一品的某地产公司总经理告诉记者，其实抄底在降价时就悄悄出现了，像圣世一品这样拥有完善的轨道交通系统和生活配套设施的区域，有不可撼动的升值潜力的楼盘永远不会贬值，也不可能再有更大的价格优惠，现在的价格相当超值了。

全款购房人增加

带动抄底族行动

知名地产评论人杨红旭分析，5月，部分开发商已经调低心理预期，以低于周边市场价的价格开盘，吸引了大量买家入市，导致目前市场上出现了“抄底族”。记者就其现象调查时得知，调控政策的连连出击使各界的眼光投向了银行房地产贷款的抗风险能力上。来自北京银监局的消息，在北京市各家银行房贷压力测试中，银行大致能承受30%左右的房价下跌，无形中也为贷款压力限定了底线。住建部有关二套房贷新政实际“放宽”了外地人在京购房难度后，一些来北京工作不到一年的外地购房群体在北京房屋买卖市场上占比约为5%左右，记者在对几大热销项目销售大厅的购房者采访中获知，他们现在出手买房是担心如果放宽了外地人在京购房门槛，也就一定程度上释放出了5%的购房需求，但同时也为购房族扩大了队伍，必然会引起新一轮的涨价。

中原地产、21世纪不动产等多家中介也纷纷表示，“抄底族”将成为房价报复性反弹的最大威胁，一旦爆发，房价快速反弹的情况或将再次上演。他们手中握有大量的闲置资金，北京房屋监控中心相关负责人表示，房贷新政，明显抑制了投资利用金融杠杆的需求，成交量下跌。同时，一些有实力的刚性购房需求人为了减轻高利率负担，采取了全款支付，尤其是以圣世一品、太阳公元为首的高档住宅市场，成交火爆，以圣世一品举例来说，购买该项目的许多人采取了全款支付，记者调查得知，他们中有些是三次甚至是四次购房———按照北京的相关规定，属于被停止发放贷款的人群，一些业主看中了此地段未来的升值潜力，他们认为合适的价位买到合适房子是首要因素。为了进一步确认，记者对京城十余个尚有成交的楼盘销售负责人进行采访，发现二套房贷提高首付和利率的规定，让全款购房人比例增加，在人群密集的圣世一品销售大厅里，正在办理入驻手续的马先生告诉记者，“作为高档住宅，地段好，配套完善，全成品现房和管家式的物业服务给了我定心丸，有好房子就要出手，哪怕是全款支付，还有什么可犹豫的呢”。

未来楼市将何去何从

从股市看楼市。记者从证券市场了解到，经济增长快、信贷与货币投放多，股价、房价都出现上涨，股市是楼市的先行指标，领先的时间应该在2至3个季度：当股市上涨6个月之后，房价也会出现上涨；股价出现趋势性下跌6个月之后，房价一定下跌。业内专家分析，2008年11月初股价见底，2009年第二季度房价出现上涨。现在的股价已经出现上涨趋势，房价估计在未来几个月内也会出现明显的转折。

从调控政策来看房地产。利空似乎还没有出清，最为重要的是房产税还没有落下。中国人民银行行长周小川表示：“国际因素会对货币政策有所影响，但这个影响往往小于国内的因素。”业内有专家表示，这或许意味着货币政策将会发生改变，加息的步伐明显会加快，房地产行业势必会受此影响。

从开发商的资金看房价。某地产行业专家告诉记者，房地产开发是一个资金密集型活动，4月17日的“国十条”将房地产类上市公司在国内发行股票或债券的渠道堵死了，新政策对地产公司的信贷融资提出了很多限制，各家商业银行都收缩了房地产开发贷款的规模，从第三季度开始，房地产开发类公司的资金开支会出现高潮。业内专家表示，资金链的压力可能会使开发商提高产品竞争砝码，以品质竞争立足楼市，优质楼盘价格坚挺成为品质的符号。

从购买方向看楼市销售。来自北京房屋管理中心的数据显示，目前住宅和二手房市场价格松动，销售冷清，而高端住宅却稳固发展，数据显示４月份北京高端市场成交面积同比增长６０．９２％、成交套数同比增长５２．１７％，５月高端住宅成交均价上涨了近２０００元／平方米，其中绿色建筑和高品质现房成为追求的首选，被业界评为CBD核心区域品质风向标的圣世一品项目负责人表示，高端市场增值速度缓慢，且占用资金较多，楼盘本身抗风险能力较强，这使得不少的资金大户选择投入其中，长期持有，在当前房源总数少而且没有新盘上市的前提下，合适的房源才是影响交易的主要因素。（综合）