东方早报：楼市政策年底应不会全面调整

关于政策走势的讨论与猜测，是当前中国房地产业内外的一个热门话题。中国楼市“政策市”的特征明显，关注政策走势几乎成为买卖双方必做的功课。眼下的特殊之处是，去年第四季度国家和地方出台的刺激政策中，部分当时明确规定截止于今年12月31日。

2008年10月22日，财政部发文规定：对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款利率的下限为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款为20%。住房公积金贷款利率下调0.27个百分点。

值得关注的是，上述政策并未明文规定截止时间。2008年12月20日出台《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（131号文），其中有两条重要的利好：一是明确改善型购房，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照首次贷款政策。二是减免营业税，普通住房免征时限由5年降为2年，不足2年转让的，按差额征收。非普通住房差额征收的时限由5年降为2年。以上政策暂定执行至2009年12月31日。

从全国层面分析，只有二套房贷政策放松和营业税减免，可能在今年年底终止。

中央的“发令枪”打响前，部分地方政府已经“抢跑”，中央“救市”后，各地纷纷出台了落实和细化措施，而且莫不添砖加瓦。

不妨以上海为例。2008年12月22日，财政部文件出台后，上海市连夜出台“14条”。相比中央政策，“14条”中有4条是上海新增的，而且明确至2009年12月31日止。分别是：个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税；个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税；购买自住普通住房的，住房公积金贷款最低首付比例调整至20%，最高可贷额度从20万元提高到30万元；免收个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的住房交易（转让）手续费。

2008年12月27日，上海又推“沪八条”，其中有三条措施是新增的：对于二套房贷放松力度更大，契税减免范围更大，公积金贷款额度更高。与全国相比，上海年底可能终止的优惠更多，政策变化对市场走向的影响也更大。

那么，中央和地方政府，到底会怎么做？根据我们的理解和预测，鼓励首次置业需求，保护二次改善需求，抑制投资投机需求，很可能将是下一阶段制定调控政策的指导方针。其理由是：

一方面，经济复苏还须房地产业出力，不能轻易打压住宅需求。今年前三季度我国全社会固定资产投资同比增长33.4％，而房地产开发投资同比增幅只有17.7%。明年“四万亿投资计划”（基建居多）的威力肯定会衰减。如果住宅市场重陷低迷，则开发投资增速很可能会随之回落。而全国商品房成交量的“拐点”却早在6月已出现，7月、8月皆较之下跌二成，9月有所反弹，可无法逆转调整大势。一线城市表现尤其突出，已持续下滑近4个月，中西部成交情况总体好于东部，但中西部、中小城市楼市调整滞后于一线城市，这已成为基本规律。

另一方面，高房价成为决策者必须考虑的因素。房价已脱离普通居民的可承受力，如果不“啃老”，绝大部分首次置业者根本无力购房。另外，近期国务院常务会议今年以来首次提出“管理好通胀预期”，并将其与“保增长、调结构”并列为当前宏观调控的重点。要想防止通胀，必须同时抑制资产价格上涨，尤其是在今年“保八”无忧的情况，稳定房价的力度将明显大于去年。

分析至此，结论已经比较清晰。去年国家只对二套房贷松绑和营业税减免政策设定期限，既有督促购房者积极入市之意，又有防止投资投机风潮卷土重来之心，因为此二政最容易让投资投机者“搭顺风车”。我们预测，此二政很可能会有调整。至于其他鼓励首次置业需求、合理自住需求的政策，比如契税、印花税、土地增值税的相关优惠，将可能总体维持不变；至于地方政府，只要中央没有明确禁止的领域，都愿意保持政策的宽松。与2008年四季度和今年一季度的宽松状态相比，今年四季度和明年的中央房地产调控政策，将以中性略偏紧为主，而地方将以中性偏松为主。