住房和城乡建设部不对楼市优惠政策续期提主张

契税、营业税减免为代表的一系列优惠政策，到期之后或都不能再行延续

李乐

面对即将到期的房地产优惠政策，作为主管房地产的住房和城乡建设部（下称建设部），目前已经基本确定不对“续期”提出“主张”，这意味着，2008年底出台的包括契税、营业税减免在内的一系列旨在刺激房地产市场的优惠政策，在一年到期之后，不再续期而最终谢幕。

尽管中国经济回暖的基础尚不牢靠，但房地产市场回暖的基础却已“十分牢靠”。在这样的背景下，建设部已经没有足够的理由“主张”延期一系列的信贷、税收优惠政策。而中国楼市在失去了这些优惠政策之后，似乎仍能平稳发展，不过，最终结局如何，还要等待牛年岁末的到来才能正式揭晓，在这之前变化犹存。

不续期

“当时出的优惠政策期限就是一年，对于已经到期的优惠政策，作为建设部，不会提出续期的主张。”10月29日深夜，接近建设部的一位消息人士告诉《中国经营报》记者，“建设部的意思是，到期了就到期了。”

2008年底，为配合彼时拉动经济增长的需要，国务院以多次会议的方式，对牵涉房地产相关的若干政策进行调整，对首套及改善型主张的购买进行优惠，具体包括契税、营业税减免；首套及改善型购房按揭利率7折优惠；调低房地产开发项目自有资本金等。随后，这些政策分别由国家税务总局、人民银行、国家发改委能职能部门下发执行。彼时，国务院给定优惠政策的期限为一年。

记者了解到，尽管这些优惠政策由国家发改委、人民银行、国家税务总局等职能部门执行，建设部并未直接下发文件。但这些政策的方案成型，基本是在房地产调控部际联席会议上确定的，而上述优惠政策的内容本身，系由部际调控联席会议的牵头部门建设部提出。

正因如此，在这些优惠政策行将到期之时，如果建设部不牵头主张续期，那么，作为房地产部际调控联席会议组成部门的其他部委，自然也不会主动提出，这无疑意味着一年期的优惠政策，届时将寿终正寝。

前述消息人士告诉记者，建设部目前的考虑在于，尽管中国经济回暖的基础尚不牢靠，但房地产市场“回暖”的基础已经相当牢固，因此，建设部没有足够的理由向国务院提出“延期”的建议，即便提出，获批的可能性亦不是很大。正是在这样的逻辑之下，建设部已经基本确定，不在部际调控联席会议上提出优惠政策延期的主张，更不会向国务院提出如是的建议和要求。

如是，契税、营业税减免等系列优惠政策将在一年到期后自动终止，而不再续期，至于更为敏感的房贷7折利率将由央行“酌定”。

无理由

市场的表现，并没有给住房和城乡建设部提供足够说服国务院的理由。在房价堡垒最为坚固的北京，即便遭遇了最冷清的黄金周导致的存量住房消化的减速，但是，根据易居中国CRIC系统的数据显示，10月12日~26日，商品住宅成交量仍保持在7646套的水平，仍属历史高位。

欧洋是北京住宅项目乐活城的总经理，他告诉记者，从今年5月以来，他所负责的项目成交量便一直呈现出稳定的向上回升态势，即便度过了一个最冷的黄金周，这种态势仍然没有受到影响。

“相对来讲，从3、4、5、6月这段时间都是我们的价格在逐步上调，市场还是基本认可的，成交量比较稳定，没有出现大涨大落的情况，而价格的逐步上调也没有影响到整个项目的成交量。”欧洋说。

记者了解到，虽然乐活城总规划建筑面积在40万平方米左右，但由于该项目容积率仅在1左右，所以可售房源较为稀少，即便如此，目前也已经售出52套，同时认购29套，当期可售房源基本清空。

这并非欧洋一人的感受。北京市房地产交易管理网的统计数据显示，该项目所在的区域，成交均价较之前一个月已经上涨了8.3%。包括乐活城在内，同一区域或邻近的瑞雪春堂、加州水郡、绿城百合、提香草堂等多个项目，纷纷将售价上调数百至千元不等，个别项目甚至上调了2000元。

而国家发改委最新公布的70个大中城市房价涨幅，亦仍保持在1.6%。显然，这样的数据并不足以构成继续延续楼市刺激政策的理由。

一位不愿具名的北京市政府人士称，随着北京市对房山、大兴、顺义等几个新城基础设施建设的逐步到位，例如房山地区地铁线路的开工建设，以及大型商业配套设施的完善，都可能推高这一区域新城房价和成交量的继续上涨，冲击万元大关已经变得相对现实，相比于房山，大兴新城的房价早已接近万元。而向上发展的数据肯定不能作为主张继续优惠政策的佐证。

投资“关”

当下，成交量的数据已然不可能出现大幅波动进而成为主张延期的理由，“虽然可能性不大，但相比之下投资指标还较为微妙。”前述接近建设部的人士向记者分析。此前，国务院总理温家宝在一次内部经济形势座谈会上特意提到市场交易回暖，但先行指标仍然没能随之提高，是“值得关注”的问题，要求“好好研究”。

记者了解到，所谓两个“先行指标”，便是房地产固定资产投资总额与房地产开复工面积，因为这两项指标事关产业链条上的采购，因此国务院层面对这一数据的关注并不亚于成交量。

前述消息人士的逻辑在于，作为固定资产投资额和开复工面积的前奏，房地产企业拿地的行为已经火热了相当长的一段时间：此前万科经过以29.3亿元拿下房山长阳镇起步区5号地，溢价率高达115％。万科便和中粮联手拿下的夺得长阳镇起步区的1号地，溢价率162.6%，刷新区域土地最高交易纪录，而在更早之前，全国已经是地王频出。

“通常半年到一年左右，这些投资会转变成开复工面积，投资保得住，信贷政策不再优惠，也就有可能了。”他说。而此间，上海曾一度传言，房地产信贷政策将有调整。

不过，记者了解到，对于这种局面，部分大型开发商已经有所警觉，通过资本市场的运作，完成多元化的融资平台建设，已经逐渐在地产商中成为共识。日前，在中国网举办的地产新思维论坛上，阳光100副总裁范小冲就表示，经过2008年的调整，资本市场也更加清醒，资本会给好的企业好的评价，你只要把企业做好了，资本就会追逐你，而这也是以不变应对政策“万变”的地产商的“解决之道”。