陈宝存：调征营业税无关房价，明年房价上涨是大势

陈宝存：调征营业税无关房价，明年房价上涨是大势

12月10日，国家统计局发表09年1—11月份房地产运营情况数据，主要数据如下： 

首先房地产开发完成情况： 

1-11月，全国完成房地产开发投资31271亿元，同比增长17.8%，增幅比1-10月提高1.2个百分点，比去年同期回落4.9个百分点。其中，商品住宅完成投资22369亿元，同比增长15.7%，比1-10月提高1.6个百分点，比去年同期回落9.5个百分点，占房地产开发投资的比重为71.5%。 

1-11月，全国房地产开发企业房屋施工面积29.88亿平方米，同比增长17.2%，增幅比1-10月提高0.8个百分点；房屋新开工面积9.76亿平方米，同比增长15.8%，增幅比1-10月提高12.5个百分点；房屋竣工面积4.42亿平方米，同比增长26.1%，增幅比1-10月提高3.4个百分点。其中，住宅竣工面积3.67亿平方米，增长28.2%，比1-10月提高3.2个百分点。 1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积27091万平方米，同比下降15.4%；完成土地开发面积20338万平方米，同比下降2.5%。 

其次看商品房销售情况： 

1-11月，全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53.0%。其中，商品住宅销售面积增长54.4%；1-11月，商品房销售额35987亿元，同比增长86.8%。其中，商品住宅销售额增长91.5%。 

再次看房地产开发企业资金来源情况 

1-11月，房地产开发企业本年资金来源48170亿元，同比增长44.2%。其中，国内贷款8994亿元，增长40.2%；个人按揭贷款7009亿元，增长130.1%。 

而房屋价格情况显示，11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，涨幅比10月份扩大1.8个百分点；环比上涨1.2%，涨幅比10月份扩大0.5个百分点。 

新建住宅销售价格同比上涨6.2%，涨幅比10月份扩大2.2个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比10月份扩大0.6个百分点。 

已近尾声的09年毫无悬念，而近期一二手房销售情况看来，年底的一个月，在营业税调征的新政策下，更会释放的越加明显。而随着新政的推行，10年二手房供应会有短暂的不应期，供应减少是很自然的。 

供应的减少，与需求的强劲一起影响着明年的二手房市场，而习惯性的把营业税转嫁给购买方的市场习惯，会挤压一部分二手房买主选择新房。但是这样的影响有限。对比频频上涨的低价楼价幅度，营业税的征收与否影响不了需求。 

真正的受益者是财税部门，不过财政收入的形势严峻，增加税源也在情理之中。我倒宁愿相信所谓的税收杠杆的真实理由是财政收入增长的压力与经济恢复的不稳定。 

加上物业税，实际上税务部门绞尽脑汁的寻找到的新增税源，引入进来，一般来说改变了原来的实质。反而成为真实的负担。重复征税是我们经营活动中不可避免的。所以你不必要鼓励依靠加税来调节供求。 

前述六年，几乎穷尽了所有的调控手段，实际结果是房价从从03年开始翻了一番，甚至更高。很多文章分析了宏观调控失效的根本原因。那么，简单的营业税调征新政，实在不是为了调控房价，也承担不了调控房价的重任。而10年的所有其他政策还是支持房地产业的健康发展。更有适度宽松的货币政策支持。 

明年上半年，信贷压力下的商业银行，会继续09年上半年的做法，收紧信贷几乎不可能。虽然信贷总额有所收敛，但是住房按揭这一影响需求释放的主要指标应该有不错的数字。而基本建设收缩压力下的银行信贷，转向房地产领域更是值得看好的。所以，10年房企和购买者依旧承担着中国经济稳定的重任。 

而土地供应危局，在拆迁管理条例似乎要修改或者废止的局面下，更不会有根本的解脱，至于寄希望于农地流转改变土地供应大势，更是不着边际的猜想。农地流转是为了增加农民的财产性收入，只会造成地价的上涨，和拆迁成本的上扬。这一切都指向了房价的大趋势，不可能有大跌的局面，而是一直保持上涨的趋势。解决这个问题，只有合理消费和增加收入。连土地供应加速也是奢望。至于财政困局下的保障房，实现之要相当长的时间。